Comprar un piso para alquilarlo solo tiene sentido si los números cuadran. La rentabilidad bruta es fácil de calcular, pero engañosa: no descuenta gastos, impuestos ni periodos vacíos sin inquilino. La rentabilidad neta es la que de verdad importa para decidir si una inversión inmobiliaria merece la pena frente a otras alternativas.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
Rentabilidad bruta:
Rentabilidad neta:
Qué es una buena rentabilidad
En España, las rentabilidades brutas de alquiler residencial suelen moverse entre el 4% y el 7% según la ciudad y el barrio, aunque en zonas muy tensionadas puede bajar más. La rentabilidad neta suele quedarse entre 1 y 2,5 puntos por debajo de la bruta, una vez descontados IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, posibles periodos sin inquilino y el impuesto sobre los ingresos del alquiler.
Comparar esta rentabilidad neta con la de otras alternativas (fondos indexados, depósitos, deuda pública) es el ejercicio real que deberías hacer antes de comprar para alquilar — no basta con que «el piso se pague solo», hay que ver si el capital invertido rinde más ahí que en otro sitio, teniendo en cuenta también la iliquidez y el riesgo específico del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Debo incluir la hipoteca en el cálculo? Esta calculadora mide la rentabilidad sobre el precio de compra total. Si compras con hipoteca, el retorno sobre tu capital propio (el que realmente pusiste) puede ser mayor gracias al apalancamiento, pero también el riesgo.
¿Cómo tributan los ingresos de alquiler en España? Se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, con una reducción del 50% (o superior en determinados supuestos específicos) sobre el rendimiento neto si se alquila como vivienda habitual del inquilino.
¿Debo incluir la posible revalorización del inmueble en el cálculo de rentabilidad? No; el yield calculado en esta calculadora se centra en la rentabilidad por alquiler, no en la revalorización del capital, que es un componente adicional y separado de la rentabilidad total de una inversión inmobiliaria, más difícil de estimar con precisión.
Fuentes: Banco de España — Informes de vivienda; Agencia Tributaria — Rendimientos del capital inmobiliario.
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Yield bruto vs. yield neto: por qué la diferencia es tan grande
El yield bruto (renta anual entre precio de compra) es la cifra que más se usa en anuncios y comparativas porque siempre da un número más atractivo, pero esconde gastos que reducen sustancialmente la rentabilidad real: IBI, comunidad, seguro del hogar, gastos de mantenimiento, posibles periodos sin inquilino y, si usas una agencia para gestionar el alquiler, su comisión. Entre yield bruto y yield neto es habitual encontrar una diferencia de 1,5 a 3 puntos porcentuales, lo que puede convertir una inversión aparentemente muy rentable en una apenas por encima de la inflación. Si delegas la gestión en una agencia, su comisión suele rondar entre el 8% y el 12% de la renta mensual; y si contratas un seguro de impago de alquiler, su coste habitual es de entre el 3% y el 5% de la renta anual. Un solo mes vacío entre inquilino e inquilino, algo bastante habitual, reduce automáticamente el rendimiento anual real en más de un 8%.
Si además financias la compra con hipoteca, conviene calcular también la rentabilidad sobre el capital realmente invertido (el famoso «cash-on-cash return»), no sobre el precio total del inmueble, ya que el apalancamiento cambia mucho la rentabilidad porcentual sobre tu dinero aportado, para bien si el alquiler cubre la cuota con margen, y para mal si apenas la cubre.
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Ejemplo completo de cálculo bruto y neto
Un piso comprado por 150.000€ se alquila por 750€ mensuales (9.000€ anuales), lo que da un yield bruto del 6%. Restando el IBI (400€/año), la comunidad (600€/año), el seguro del hogar (150€/año), el mantenimiento estimado (1.500€/año, un 1% del valor), y asumiendo un mes vacío al año de media (750€), el resultado neto anual sería aproximadamente 9.000 – 400 – 600 – 150 – 1.500 – 750 = 5.600€, lo que supone un yield neto de aproximadamente el 3,7%, considerablemente inferior al 6% bruto inicial que aparecía en el anuncio de la propiedad.
El efecto del apalancamiento: rentabilidad sobre el capital invertido
Si financias parte de la compra con hipoteca, la rentabilidad relevante no es solo el yield sobre el precio total del inmueble, sino el retorno sobre el capital realmente invertido (el «cash-on-cash return»), que se calcula dividiendo el beneficio neto anual (ya restando también la cuota hipotecaria) entre el capital propio aportado, no el precio total de la vivienda. Este cálculo puede arrojar rentabilidades porcentuales mucho más altas que el yield neto sin apalancar, porque estás obteniendo un retorno sobre una inversión de capital menor gracias a la financiación bancaria, aunque también implica un riesgo mayor si el alquiler no llega a cubrir cómodamente la cuota hipotecaria en algún periodo.
Continuando el ejemplo anterior, si de esos 150.000€ solo aportaste 30.000€ de capital propio (financiando el resto con hipoteca) y tu cuota hipotecaria anual es de 4.800€, tu beneficio neto tras hipoteca sería de 5.600 – 4.800 = 800€, pero calculado sobre tu capital invertido de 30.000€, representa un cash-on-cash return del 2,7%, una cifra que puede variar mucho según las condiciones concretas de financiación obtenidas y que conviene calcular con precisión antes de decidir si el apalancamiento realmente mejora o empeora tu rentabilidad efectiva sobre el capital propio comprometido.
Riesgos que el cálculo de yield no captura
El yield, ya sea bruto o neto, es una fotografía basada en supuestos de renta y gastos relativamente estables, pero no captura riesgos reales como impagos prolongados del inquilino (con los correspondientes costes y tiempo de un proceso de desahucio si llega a ese extremo), daños significativos al inmueble no cubiertos por el depósito de garantía, cambios normativos que limiten la actualización de rentas o amplíen las protecciones al inquilino, o una caída del valor de mercado del inmueble que, aunque no afecte directamente al yield por alquiler, sí afecta a la rentabilidad total de la inversión si se considera también la revalorización o depreciación del activo.
Comparar el alquiler con otras alternativas de inversión
Comparación ilustrativa de rentabilidades relativas, no cifras exactas garantizadas. Cada alternativa tiene un perfil de riesgo, liquidez y gestión requerida muy distinto.
Esta comparación no pretende afirmar que una alternativa sea siempre mejor que otra, ya que cada una tiene características muy distintas más allá de la rentabilidad esperada: el alquiler requiere gestión activa y tiempo (o el coste de delegarla), tiene menor liquidez (no puedes vender una parte de un piso fácilmente si necesitas efectivo), pero también ofrece el efecto del apalancamiento hipotecario del que carecen la mayoría de inversiones financieras tradicionales para un inversor particular medio.
Alquiler de larga duración frente a alquiler turístico o de temporada
El cálculo de rentabilidad cambia notablemente según el modelo de alquiler elegido. El alquiler de larga duración (contratos habituales de uno o varios años) ofrece ingresos más predecibles y menor rotación de inquilinos, pero generalmente con una renta mensual inferior a la que podría obtenerse mediante alquiler turístico o de temporada en zonas con demanda suficiente. El alquiler turístico puede generar ingresos brutos por noche significativamente superiores, pero implica gastos de gestión mucho más elevados (limpieza entre estancias, gestión de reservas, mayor desgaste del inmueble), una ocupación variable según temporada que reduce el ingreso anual efectivo respecto al potencial teórico, y en muchas ciudades españolas, restricciones normativas crecientes (licencias específicas, limitaciones por zonas) que conviene verificar cuidadosamente antes de optar por este modelo.
Calcular la rentabilidad neta real de un alquiler turístico requiere estimar con cuidado la tasa de ocupación anual realista (raramente cercana al 100%, salvo en destinos de demanda muy concentrada y estacional) y todos los gastos de gestión asociados, que suelen ser proporcionalmente mucho más altos que en un alquiler de larga duración tradicional, por lo que una comparación superficial basada solo en el precio por noche puede llevar a sobreestimar significativamente la rentabilidad real de este modelo frente al alquiler convencional.
La importancia de seleccionar bien al inquilino
Más allá de los cálculos numéricos, la rentabilidad real de una inversión en alquiler depende en gran medida de la calidad del inquilino seleccionado. Un impago prolongado, especialmente si deriva en un proceso judicial de desahucio (que en España puede extenderse durante muchos meses según la comunidad autónoma y la carga de trabajo de los juzgados), puede erosionar por completo la rentabilidad de varios años de alquiler correctamente cobrado, además de generar costes legales adicionales y el desgaste del propio inmueble durante ese periodo sin ingresos.
Solicitar referencias del inquilino anterior, verificar su situación laboral e ingresos (habitualmente se pide que la renta no supere un tercio de sus ingresos netos), y considerar la contratación de un seguro de impago de alquiler (con un coste habitual de entre el 3% y el 5% de la renta anual) son medidas que reducen significativamente el riesgo, aunque no lo eliminan por completo, y que conviene incorporar como un coste más dentro del cálculo de rentabilidad neta si decides contratarlas.
Cómo elegir la ubicación pensando en rentabilidad, no solo en revalorización
Existe una tensión habitual entre zonas con mayor potencial de revalorización a largo plazo (habitualmente zonas céntricas o en proceso de gentrificación, con precios de compra elevados y yields relativamente bajos) y zonas con mejor rentabilidad por alquiler inmediata (habitualmente zonas periféricas o ciudades secundarias, con precios de compra más asequibles y yields más altos, pero potencialmente menor revalorización futura). No existe una respuesta universal sobre qué estrategia es mejor: depende de tu horizonte temporal de inversión, tu necesidad de ingresos periódicos frente a la construcción de patrimonio a largo plazo, y tu tolerancia al riesgo de cada tipo de zona.
Analizar datos históricos de precios de alquiler y de compra en la zona concreta que estés valorando, no solo confiar en la intuición general sobre «buenas» o «malas» zonas, te da una base mucho más sólida para tomar esta decisión, ya que las dinámicas de cada barrio o ciudad concreta pueden diferir significativamente de la tendencia general del mercado inmobiliario nacional.
Fiscalidad avanzada: deducciones que muchos propietarios olvidan
Además de la reducción del 50% (o superior) sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, los propietarios pueden deducir de sus ingresos por alquiler una amplia variedad de gastos: los intereses de la hipoteca (no el capital amortizado, solo la parte de intereses), el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro del hogar, los gastos de conservación y reparación (aunque no las mejoras que aumenten el valor del inmueble, que se tratan de forma distinta), la amortización del inmueble (un porcentaje anual calculado sobre el valor de construcción, excluyendo el suelo), y los honorarios de gestión inmobiliaria si delegas el alquiler en una agencia. Sumar correctamente todas estas deducciones puede reducir significativamente la base imponible del alquiler, mejorando la rentabilidad neta después de impuestos respecto a un cálculo que solo considere la reducción general del 50%.
Cuándo tiene sentido vender frente a seguir alquilando
Con el tiempo, algunos propietarios se plantean si les compensa más vender un inmueble en alquiler y reinvertir el capital obtenido en otra alternativa, en lugar de continuar con la propiedad indefinidamente. Esta decisión debería basarse en un cálculo actualizado del yield neto real (no en el yield calculado en el momento de la compra original, que puede haber quedado desactualizado si los precios de mercado han subido significativamente desde entonces), comparado con la rentabilidad esperada de alternativas de inversión disponibles con ese mismo capital, descontando también los costes fiscales de la venta (la ganancia patrimonial correspondiente) y los costes de transacción de una nueva inversión.
Un error común es mantener una propiedad indefinidamente por inercia o por apego emocional, sin recalcular periódicamente si sigue siendo la mejor opción de inversión disponible para ese capital, especialmente si el valor de mercado del inmueble ha subido considerablemente desde la compra original, reduciendo matemáticamente el yield sobre el valor actual aunque la renta mensual cobrada se mantenga similar o incluso haya aumentado moderadamente con el tiempo.
Resumen final
Calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler requiere ir más allá del yield bruto simple, restando todos los gastos reales de gestión y mantenimiento, considerando el efecto del apalancamiento si financias la compra, y evaluando riesgos que un cálculo numérico no captura completamente. Usa esta calculadora para obtener tanto el yield bruto como el neto de una propiedad concreta, aplica correctamente las deducciones fiscales disponibles, y recalcula periódicamente la rentabilidad actualizada de tus propiedades para decidir con datos si conviene mantenerlas, venderlas, o reinvertir el capital en alguna alternativa distinta.
Herramientas complementarias para el inversor inmobiliario
Combina el resultado de esta calculadora con la de gastos de compraventa de vivienda para conocer el desembolso total inicial necesario, y con la de amortización de préstamo si financias la compra con hipoteca, para entender cómo evoluciona tu deuda y tu patrimonio neto en la propiedad a lo largo del tiempo. Juntas, estas tres herramientas te dan una imagen mucho más completa del ciclo de vida financiero de una inversión inmobiliaria, desde el desembolso inicial hasta la rentabilidad periódica y la evolución patrimonial a largo plazo.
Invertir en alquiler puede ser una estrategia sólida de construcción de patrimonio a largo plazo, pero requiere un análisis riguroso y realista, no basado únicamente en cifras optimistas de anuncios inmobiliarios que rara vez incluyen todos los gastos y riesgos reales de la operación completa.
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Fuentes y referencias
Para elaborar este artículo hemos contrastado la información con las siguientes fuentes oficiales. Puedes consultarlas directamente para verificar o ampliar los datos:
- Banco de España — Informes de vivienda
- Agencia Tributaria (AEAT)
- Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)
Escrito por Daniel Sánchez Akhunova
Escribo en FinanciasYet sobre economía, finanzas personales y tecnología desde una perspectiva independiente, sin vinculación con bancos, gestoras ni entidades financieras. Me interesa explicar estos temas con claridad y sin tecnicismos innecesarios, y desarrollar herramientas y calculadoras que ayuden a tomar decisiones con datos propios en lugar de cifras genéricas. El contenido de este sitio tiene fines informativos y educativos, y no sustituye el asesoramiento financiero profesional personalizado.